Piani particolareggiati e piani di lottizzazione convenzionata non necessari nelle zone urbanizzate per le costruzioni superiori ai limiti di cubatura e altezza previsti dalla legge del 1967; ricostruzioni a seguito di demolizione più facili (sono ristrutturazioni edilizie), ma non nei centri storici e nelle zone vincolate. È quanto previsto dal ddl (che contiene anche la norma Salva Milano) recante alcune norme di interpretazione autentica (vincolante per i giudici e le amministrazioni) in materia urbanistica ed edilizia, approvato dalla Camera il 21/11/2024 e ora all’esame del Senato. Le nuove norme chiudono la porta a eventuali aggravi per la finanza statale in relazione al superbonus e detrazioni.
Il ddl detta, dunque, l’interpretazione vincolante per i giudici, con effetto di favor per l’edilizia, ma con occhio attento al rispetto degli standard urbanistici. Il primo aspetto riguarda le costruzioni di volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile o di altezze superiori a 25 metri. La legge del 1967 pretende che, nel caso in cui i piani regolatori ammettano edifici con dimensioni sopra soglia, non basta il piano regolatore generale, ma ci vuole anche un piano particolareggiato o un piano di lottizzazione convenzionata, cioè una pianificazione attuativa. Il problema, emerso in giurisprudenza, è stato se questo doppio livello di pianificazione sia necessario sempre o se se ne possa fare a meno nelle zone già urbanizzate (in questo senso una sentenza del Consiglio di stato già del 2003).
Il ddl abbraccia l’impostazione meno severa, che una volta approvato definitivamente sarà l’unica valida e vincolante per i giudici.
Pertanto, se il piano regolatore ammette costruzioni superiori ai limiti dell’articolo 41-quinquies, i piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata non sono necessari per: edificazione di nuovi immobili su singoli lotti situati in ambiti edificati e urbanizzati; sostituzione, previa demolizione, di edifici esistenti in ambiti edificati e urbanizzati; interventi su edifici esistenti in ambiti edificati e urbanizzati.
Sulla scia di questa impostazione, il ddl prevede che i predetti piani non sono obbligatori per i casi elencati anche quando le costruzioni determinino la creazione di altezze eccedenti l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti. Qui si tratta dell’interpretazione autentica del numero 2) dell’articolo 8 del dm n.1444/1968, ad alcune condizioni: non contrasto con un interesse pubblico concreto e attuale al rispetto dei limiti di altezza; previsione degli strumenti urbanistici; rispetto delle norme tecniche delle costruzioni e dei limiti di densità fondiaria (articolo 7 dm 1444/1968).
In tutti i casi il ddl fa salvo il rispetto degli standard urbanistici e per le nuove costruzioni la distanza minima tra fabbricati.
Una terza interpretazione autentica riguarda le ristrutturazioni edilizie (articolo 3, comma 1, lett. d) del Dpr 380/2001): il ddl prevede che, nel rispetto degli standard urbanistici, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione che portino alla realizzazione, all'interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi anche integralmente differenti da quelli originari, purché rispettino le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalle norme urbanistiche. Per effetto della norma le ricostruzioni post demolizione godranno del regime della segnalazione certificata di inizio attività. La norma del ddl vale a decorrere dal 21/8/2013 e comunque con esclusione di immobili vincolati e ubicati nei centri storici o assimilati (qui la ristrutturazione presuppone il rispetto delle caratteristiche dell’edificio demolito e senza aumento di cubatura).
Le interpretazioni autentiche non potranno ribaltare provvedimenti non più impugnabili o confermati da sentenza definitiva. Sono, inoltre, salvi i diritti dei terzi, che possono far valere le proprie ragioni davanti al giudice civile. Resta ferma la disciplina del codice dei beni culturali e del paesaggio.
Le norme sono, infine, neutralizzate rispetto a possibili effetti di aumento della spesa pubblica. La possibilità di applicare lo sconto in fattura per il superbonus su demolizioni e ricostruzioni è salva solo se alla data del 17/2/2023 risultino approvati piani attuativi/lottizzazioni convenzionate e al 29/12/2023 sia stato richiesto il titolo edilizio abilitativo. Inoltre, non si può fruire del super bonus per il 2023 per le varianti.
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