Percorso a ostacoli per la maxidetrazione del 110%

Un piccolo abuso edilizio, commesso da un condòmino può compromettere la possibilità di realizzare l’efficientamento energetico di tutto l’edificio. Ancora molte le criticità e i dubbi tecnici e normativi sugli interventi di riqualificazione

di Pagina a cura di Simone Gualandi 28/09/2020 08:05

L'abuso del singolo condomino mette a rischio l'efficientamento di tutto il condominio. E' questa una delle questioni aperte sul tema superbonus che ad oggi non hanno ancora ricevuto una soluzione chiara, ma che rischiano di minare la maggior parte degli interventi negli edifici plurifamiliari.

Nei condomìni il limite tra le parti comuni e la proprietà privata è definito dal codice civile; limitandoci all'analisi di una facciata di un edificio, troviamo due elementi tra loro in contrasto: le parti opache che potranno ospitare il cappotto termico sono parte comune dell'edificio, mentre gli infissi risultano parte della proprietà del singolo alloggio.

In questo aspetto entrano perciò in ballo i controlli delle conformità urbanistiche, poiché se da un lato abbiamo la necessità del controllo di sagoma dell'edificio, dall'altro dovremo approfondire i controlli nel singolo alloggio, fermo restando un primo importante contrasto nel Testo Unico dell'edilizia: l'intervento di sostituzione degli infissi si configura come intervento di manutenzione ordinaria, pertanto non necessita di nessuna autorizzazione e/o comunicazione agli enti locali, ma nel caso in cui si abbia a che fare con un intervento di efficientamento energetico complessivo non è ancora chiaro se si renderanno invece necessari atti amministrativi specifici.

Qualora si configurasse lo scenario di dover far riferimento ad una Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) anche per le singole parti private, si dovrà verificare anche la conformità urbanistica del singolo alloggio e nel caso in cui sussistessero delle problematiche sanarle prima dell'inizio lavori.

Nel caso in cui nelle valutazioni del tecnico la sostituzione degli infissi fosse fondamentale per il miglioramento delle due classi energetiche e si trovasse una difformità urbanistica dell'alloggio il rischio che tutto l'intervento sia messo in discussione e che quindi il condominio perda l'opportunità di un efficientamento energetico di così alto livello è davvero molto alta.

Restano quindi molti dubbi anche sulle gravi responsabilità che in un contesto di questa natura graverebbero sul singolo condomino rispetto alla singola difformità, ma soprattutto rispetto al danno che comporterebbe in un contesto di condominio.

I chiarimenti che tutto il comparto tecnico sta aspettando saranno fondamentali per poter mettere in pratica il meccanismo del superbonus in tutte le sue opportunità strategiche.

Ad oggi la «promessa» del superbonus ha fermato il mercato dell'edilizia più di quanto non abbia fatto lo stesso Covid, poiché la stragrande maggioranza dei lavori che sono stati fermati dai singoli cittadini a causa della pandemia non sono ancora ripresi per l'attesa della messa in atto del superbonus.

I cittadini, davanti alla possibilità di poter ottenere una detrazione fiscale superiore alle spese si sono messi alla finestra in attesa di capire come poter procedere, tanto più che è stato riattivato uno strumento che aveva tanto fatto discutere durante lo scorso 2019: lo sconto in fattura, stavolta attivandolo con il meccanismo che consente a tutti i soggetti coinvolti, piccole e micro imprese comprese, di restare concorrenziali rispetto ai grandi gruppi di investimento che le avrebbero fagocitate nella precedente configurazione.

Le certezze con cui ci si può confrontare oggi sono quelle contenute nei due decreti pubblicati sul portale del ministero dello sviluppo economico con l'indicazione «i due decreti sono stati inviati alla registrazione della Corte dei Conti», e questo significa che i testi non sono ancora quelli che saranno definitivamente strumentali alla messa in atto del sistema di incentivazione che sta per rivoluzionare il concetto di edilizia moderna nel Paese, che potrebbe creare nuovi posti di lavoro in numero sensibile e che davvero stimolerà la percezione comune dell'importanza di abitare in un edificio ad alte prestazioni energetiche, valore percepito per una lampadina ma troppo poco per le abitazioni.

Nelle parole del sottosegretario Alessio Villarosa si ascolta la volontà di accogliere i suggerimenti degli ordini professionali in merito alla messa in atto del bonus: «incontrerò ingegneri, architetti e amministratori di condominio per recepire richieste di semplificazione», mentre la speranza è che almeno una parte della dichiarazione del ministro Stefano Patuanelli possa diventare realtà «renderemo strutturale il superbonus».

Queste due dichiarazioni da una parte alimentano le speranze che si possa finalmente impostare una pianificazione degli investimenti nella Green Economy, se non addirittura farlo diventare un settore trainante per il Paese, mentre dall'altra ci raccontano uno stato dell'arte sul superbonus peggiore di quanto non si potesse immaginare: ancora oggi non sono stati messi a disposizione tutti gli strumenti normativi per poter applicare questo strumento di incentivazione tanto atteso. Nei prossimi giorni, ma più verosimilmente nelle prossime settimane, si dovrà far fronte alle novità che ci offriranno gli strumenti esecutivi, mentre nel frattempo i principali timori sono concentrati sulle chiavi interpretative che avrà l'Agenzia delle Entrate; questo perché è chiaro a tutti che i soldi che lo Stato ha messo a disposizione rappresentano davvero uno strumento molto più che straordinario, e nel contempo è ragionevole aspettarsi che su questa opportunità vigileranno gli ispettori chiamati ai controlli così da evitare un uso irragionevole di risorse della comunità.

Consapevoli che i futuri controlli saranno molto severi e ragionevolmente preoccupati dalle chiavi interpretative che ancora non sono state chiarite, i tecnici stanno cercando di reperire le informazioni presso l'Agenzia delle entrate attraverso gli interpelli e gli altri strumenti messi a disposizione, come il servizio sms o le informative offerte dai singoli sportelli.

Il messaggio che in questa fase sta lentamente prendendo campo è che il superbonus non sarà alla portata di molti e quindi in molti casi sia i tecnici che le persone perderanno l'iniziale interesse che li ha portati ad interessarsi.

I tempi di attivazione sono più lenti del previsto e non si potrà fare a meno di valutare una proroga immediata del termine di scadenza dell'incentivo.