Nel caso di interventi realizzati su parti in comune degli edifici, il limite di spesa è determinato tenendo conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, con un conseguente effetto moltiplicatore. Ciascun condomino, in aggiunta, potrà fruire di una detrazione a lui imputata, anche se superiore alle soglie previste per ogni intervento, nel caso di interventi di isolamento termico o di riduzione del rischio sismico.

Queste le indicazioni fornite dall'Agenzia delle entrate, con uno specifico documento di prassi di ieri (risoluzione n. 60/E/2020) sul tema degli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e sulle singole unità immobiliari, tenendo conto delle disposizioni contenute negli articoli 119 e 121 del dl 34/2020 (decreto Rilancio). L'istante ha fatto presente che risiede in un edificio composto da quattro unità immobiliari e che i condomini sono intenzionati ad eseguire una serie di interventi, anche al fine di ottenere la detrazione maggiorata del 110%, di cui all'art. 119 del decreto richiamato.

Il piano di interventi prevede, tra l'altro, il rifacimento del cappotto termico e la sostituzione di finestre e portoni esterni ad alta efficienza termica, l'installazione di pannelli solari, la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione, il restauro della facciata con sostituzione di grondaie e pluviali, nonché restauro dei parapetti e delle persiane e riduzione del rischio sismico e recupero del patrimonio edilizio. Sulla base del notevole numero degli interventi previsti, il contribuente chiede conferma sui limiti di spesa ammessi, giacché non appare chiaro se alcuni dei valori inseriti nella guida dell'Agenzia delle entrate siano riferibili a unità familiari e/o a singole unità abitative condominiali, se alcuni interventi devono essere considerati alternativi e se siano da rispettare soglie massime di spesa riferiti ad ogni intervento o per gruppi di interventi tra loro complementari.

L'agenzia richiama gli articoli 119 e 121, ricorda che il 110% spetta per le spese sostenute nel 2020 e 2021, individua i riferimenti normativi dei vari interventi indicati e fa il punto sugli interventi trainanti, individuando quelli di isolamento termico e quelli antisismici, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies, dell'art. 16 del dl 63/2013, ricordando quanto già chiarito con un recente documento di prassi (circ. 24/E/2020).

Con riferimento ai limiti per la fruibilità della detrazione del 110% per gli interventi di isolamento termico, stante il fatto che fino a otto unità immobiliari la soglia è di 40 mila moltiplicato per ogni unità facente parte dell'edificio, l'agenzia indica in 160 mila (40 mila x 4) il limite complessivo di spesa, alla stessa stregua degli interventi antisismici per i quali la detrazione massima per ogni unità è pari a 96 mila per ciascun anno e, quindi, il tetto su cui ottenere il superbonus raggiunge euro 384 mila (96 mila x 4).

Non solo, come già indicato (circ. 24/E/2020), ogni condomino può calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o determinata con altri criteri oggettivi, con la possibilità che la detrazione sia determinata anche su un importo di spesa a lui imputata superiore alle soglie (40 mila o 96 mila), giacché nel caso di interventi realizzati su parti comuni dell'edificio in condominio, per il quale il limite è tarato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare così determinato funge da limite massimo. Con riferimento agli interventi realizzati sull'edificio in condominio, viene precisato che le spese per i portoni, i pannelli solari per la produzione di acqua calda e per la produzione di energia elettrica, comprese le colonnine di ricarica, essendo interventi trainati, il limite di spesa ammesso al 110% è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento, con la necessità di non sovrapporre gli interventi e con l'obbligo di tenere una contabilità distinta per i diversi interventi. Infine, in presenza di almeno un intervento trainante sulle parti comuni, ogni condomino può ottenere la detrazione del 110% anche sugli interventi eseguiti sulla singola unità immobiliare per gli interventi trainati (sostituzione di infissi e sostituzione del generatore di calore dell'impianto di climatizzazione esistente), tenendo conto che per i condomini il limite massimo di spesa ammesso è costituito dalla somma degli importi di ciascun intervento realizzato sulla singola unità che si aggiungono a quelli per gli interventi realizzati sulle parti in comune.

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