È nulla la deliberazione assembleare che obblighi il condomino a effettuare i lavori di rifacimento della pavimentazione del balcone di proprietà esclusiva. Nel caso in cui quest'ultimo abbia versato delle somme al condominio per tale lavorazione è quindi legittima la richiesta di restituzione, trattandosi di un indebito oggettivo. Questo il chiarimento contenuto nella recente ordinanza n. 7042 della sesta sezione civile della Corte di cassazione, pubblicata lo scorso 12 marzo 2020.
Il caso concreto. Nella specie una condomina aveva citato in giudizio il condominio per ottenere la dichiarazione giudiziale della sua estraneità alle spese di rifacimento dei balconi degli altri condomini della propria scala e per ottenere il rimborso delle somme versate al condominio medesimo per il rifacimento del proprio balcone. Sia in primo sia in secondo grado le domande della condomina erano state respinte. Era infatti stato evidenziato dai giudici come la deliberazione assembleare che aveva approvato i lavori di rifacimento della facciata, nel prendere atto della proprietà esclusiva dei balconi, avesse espressamente disposto che ciascun condomino avrebbe ristrutturato il relativo pavimento a proprie spese. L'impresa appaltatrice incaricata dal condominio aveva quindi emesso fattura nei confronti dei singoli proprietari. Secondo la Corte di appello non vi era invece prova documentale del fatto che l'assemblea avesse posto a carico della condomina in questione le spese di ristrutturazione relative ai balconi di proprietà degli altri condomini.
Le diverse tipologie di balconi. I balconi possono essere beni comuni o di proprietà esclusiva. Occorre, infatti, volta per volta accertare se il bene abbia una destinazione oggettiva e funzionale al servizio della collettività o soltanto delle singole unità immobiliari.
La giurisprudenza generalmente ritiene che i balconi con poggiolo, cosiddetti aggettanti, caratterizzati dal fatto di sporgere rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, protendendosi nel vuoto senza essere compresi nella struttura portante verticale dell'edificio e con una loro autonomia statica, costituiscano un bene individuale dei proprietari dei relativi appartamenti, in quanto destinati al servizio della sola unità immobiliare cui accedono e non necessari per l'esistenza e per l'uso dell'edificio. In questo caso il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore non può agganciare alla soletta del balcone sovrastante tende o altri oggetti se non con il consenso del relativo proprietario. Come detto, sono inoltre nulle le delibere che impongano spese per la manutenzione dei balconi perché incidono su diritti individuali. Le relative attività di manutenzione spettano quindi al singolo proprietario.
Sono invece balconi a castello o incassati quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, ma rimangono inseriti all'interno dello stesso e costituiscono una rientranza nella facciata. Questa tipologia di balconi, per le ragioni di cui sopra, costituisce invece un bene comune, in quanto inseparabile dalla facciata. Ne deriva che le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini. La soletta, tuttavia, che funge da pavimento per il piano superiore e da soffitto per quello inferiore, si ritiene di proprietà comune dei due condomini interessati e ricade pertanto nel regime delle spese di cui all'art. 1125 c.c.. Il condomino sottostante può fare tutti gli usi che ritiene più opportuni della parte di sua competenza, ai sensi e nel rispetto dell'art. 1102 c.c.. Diversamente da quanto previsto per i balconi aggettanti, non sussiste la responsabilità del proprietario per l'autonoma caduta di frammenti della parte frontale delle murature, perché la stessa fa parte della facciata.
I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, cosiddetti frontalini, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare beni comuni a tutti. Svolgono in tal caso una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico e costituiscono quindi parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, anche su quelli del piano terra o, comunque, privi di balcone. Le stesse regole valgono per gli elementi decorativi e ornamentali che insistono sulle finestre e contribuiscono all'estetica della facciata.
La decisione della Suprema corte. Nel ricorrere in Cassazione avverso la sentenza della Corte di appello la condomina aveva nuovamente evidenziato come la ristrutturazione dei balconi fosse da qualificare come opera di natura individuale e come di conseguenza la deliberazione assembleare in questione fosse da considerarsi nulla. La Suprema corte ha dato ragione alla ricorrente, censurando l'iter logico seguito dai giudici di appello, che avevano ritenuto legittimo l'operato dell'assemblea condominiale, la quale aveva ripartito le spese di rifacimento dei balconi ponendo a carico di ciascun condomino i costi di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo.
La Cassazione ha, infatti, ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale i balconi cosiddetti aggettanti, in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Sempre per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni. Di conseguenza, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, deve ritenersi nulla la deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione. Si tratta, a ben vedere, di un classico caso in cui l'assemblea deborda dalle proprie competenze di legge, pretendendo di vincolare i condomini, a semplice maggioranza, a tenere determinati comportamenti.
Di qui la nullità della deliberazione, dalla quale discendono importanti conseguenze pratiche. Nella specie la condomina aveva infatti versato al condominio la somma necessaria al rifacimento della pavimentazione del proprio balcone proprio in forza di quanto previsto dalla menzionata delibera assembleare. L'assemblea, pur prendendo atto della natura di proprietà esclusiva dei predetti balconi, aveva comunque giudicato opportuno concertare le opere in questione, imporre a tutti i condomini il pagamento delle somme dovute all'impresa prescelta come appaltatrice, raccogliere i fondi e versarli a quest'ultima, che aveva quindi fatturato gli interventi direttamente ai singoli condomini. Il versamento di tale importo al condominio da parte di ciascun condomino trovava allora causa nella predetta deliberazione assembleare che, a norma dell'art. 1137 c.c., è efficace e vincolante per tutti i condomini.
La condomina ricorrente aveva domandato in sede giudiziaria la condanna del condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull'implicito presupposto che il versamento attuato in base alla predetta delibera assembleare configurasse, agli effetti dell'art. 2033 c.c., un pagamento indebito. La Suprema corte, sulla base di quanto sopra, ha evidenziato come la nullità della deliberazione assembleare costitutiva dell'obbligo di pagamento facesse venire meno il diritto di credito del condominio, rendendo non dovuto fin dall'origine il trasferimento di denaro. Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva, come sottolineato dalla sesta sezione civile della Cassazione, non vale quindi a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.
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