L'erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha intaccato anche il comparto immobiliare italiano che, nel 2023, ha registrato una diminuzione delle compravendite (-13% a/a), un arretramento dei volumi di mutui erogati (-29%) e un interesse in crescita gli affitti con il 7,3% della domanda che si è spostato su questo tipo di mercato e ha innescato un’ascesa dei canoni (+2,1%). È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che, analizzando le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani, non ha dubbi sul fatto che il settore italiano chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato rispetto all'esuberanza del biennio precedente.
Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità.
Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l'estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). Ingenerale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arrestala crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%). Nel secondo semestre dell'anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato a una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%).
Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna. Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10anni il trend sia stato discendente, anche se l'attuale congiuntura mette in luce un'attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023. A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l'inversione di rotta appare più netta con un allungamento - seppur contenuto - dei tempi di vendita. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze; Roma, Bari e Catania, ai 4mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.