Affitto ridotto causa lockdown

di di Dario Ferrara 15/09/2020 08:11

Affitto ridotto causa lockdown

Affitto ridotto e fideiussione sospesa per il ristorante rimasto chiuso per il lockdown. E l'affitto resterà ridotto fino a marzo 2021 perché dopo la riapertura l'accesso dei clienti al locale resta contingentato. La pandemia di Covid-19, infatti, costituisce una sopravvenienza nel sostrato di fatto e diritto del contratto di locazione e il conduttore svantaggiato dall'emergenza epidemiologica deve poterlo rinegoziare in secondo il principio generale di buona fede: in caso d'inottemperanza del locatore sarà il giudice a ricorrere alla buona fede integrativa riportando in equilibrio il contratto nei limiti della normale alea negoziale. È quanto emerge dall'ordinanza pubblicata dalla sesta sezione civile del tribunale di Roma (giudice Maria Pasqualina Grauso).

Avviamento tutelato. Accolto il ricorso cautelare proposto ex articolo 700 Cpc dalla società che gestisce l'esercizio nel centro storico della Capitale. Il canone di locazione è ridotto del 40 per cento per gli scorsi mesi di aprile e maggio e del 20 per cento da giugno fino al prossimo marzo, quando sarà passato un anno dall'inizio della pandemia. E la garanzia fideiussoria risulta sospesa fino a un'esposizione debitoria di 30 mila euro. Passa l'orientamento secondo cui la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente se si verificano fattori sopravvenuti e imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto e che invece finiscono per squilibrare il negozio oltre il normale rischio. Il che succede nei contratti relazionali, che implicano un rapporto continuativo fra le parti e mal tollerano la risoluzione del negozio; nella categoria rientrano senz'altro le locazioni di immobili destinati all'esercizio di attività produttive: lo scioglimento del contratto, infatti, implicherebbe la perdita dell'avviamento per l'impresa colpita dalla sopravvenuta onerosità eccessiva.

Aiuti insufficienti. Non bastano i contributi statali introdotti dal Cura Italia cui fa riferimento il locatore. A fronte del recupero di poco più della metà del credito di imposta per un solo mese, il conduttore accusa perdite nette dei ricavi per i mesi di marzo, aprile, maggio per oltre 136 mila euro rispetto al corrispondente periodo di gestione dell'anno precedente.

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