Dal primo settembre parte l’obbligo di registrazione degli affitti brevi. Sanzioni fino a 8.000 euro per i proprietari che omettono di iscriversi alla banca dati nazionale. L’obiettivo è il superamento dell’attuale sistema regionale per la creazione del registro unico, sulla linea di quanto previsto dal regolamento relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine e che modifica il regolamento (Ue) 2018/1724. Ma l’obbligo si estende anche ai titolari di strutture alberghiere.
Il decreto legge n. 145 del 18 dicembre 2023, noto come “Decreto Anticipi”, ha introdotto il Codice identificativo nazionale (CIN), un meccanismo destinato a rivoluzionare la gestione e la trasparenza delle locazioni turistiche. Il Decreto Anticipi prevede un sistema sanzionatorio per chi non si adegua alle nuove norme. Chi pubblicizza una struttura senza il CIN potrà essere multato con sanzioni che vanno da 800 a 8.000 euro, mentre la mancata esposizione del codice presso la struttura stessa comporta multe da 500 a 5.000 euro. Inoltre, chi affitta più di quattro immobili senza la SCIA rischia una multa fino a 10.000 euro.
Il boom degli affitti brevi, alimentato dalla crescita delle piattaforme digitali come Airbnb e Booking, ha portato a una proliferazione di unità immobiliari destinate a locazioni turistiche in tutte le città italiane più turistiche e oltre. Secondo i dati di Confesercenti, tra il 2014 e il 2024, il numero di imprese attive nel settore degli affitti brevi è aumentato del 147%, trasformando radicalmente il paesaggio urbano e turistico italiano. Questo fenomeno ha sollevato preoccupazioni a livello urbano e fiscale, con effetti tangibili sul mercato immobiliare e sulla vivibilità dei centri storici.
Il Codice identificativo nazionale rappresenta la prima risposta a queste sfide, consentendo una mappatura delle locazioni brevi esistenti in Italia. Ogni struttura ricettiva e alloggio destinato agli affitti brevi dovrà ottenere un CIN, che dovrà essere chiaramente visibile sia negli annunci online sia presso la struttura stessa. Dal primo settembre, il CIN sarà obbligatorio, con due mesi di tempo per richiedere il Codice prima di incorrere in irregolarità.
Un aspetto centrale della nuova regolamentazione è la collaborazione con le piattaforme di intermediazione online. Airbnb, Booking e altre piattaforme si sono impegnate a non accettare annunci privi di CIN, una misura che garantirà un rispetto ancora maggiore delle nuove normative e che potrebbe avere un effetto deterrente sul mercato sommerso.
Il CIN sarà gestito attraverso la Banca dati delle strutture ricettive (Bdsr), una piattaforma centralizzata sviluppata dal Ministero del Turismo in collaborazione con le Regioni. La Bdsr, già in fase di sperimentazione in diverse regioni italiane, raccoglierà informazioni dettagliate su ogni struttura.
Dovranno quindi richiedere il CIN:
- i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
- i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
- i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
È possibile richiedere il CIN tramite Bdsr, accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. Dopo aver controllato i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, è possibile procedere con l’istanza.
Le informazioni contenute nella banca dati riguardano, tra l’altro:
- tipologia di alloggio
- ubicazione
- capacità ricettiva
- soggetto che esercita l’attività ricettiva
- codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico univoco.
La piattaforma Bdsr non è solo un archivio digitale, ma uno strumento di governance. Attraverso l'integrazione con altre banche dati, la Bdsr permetterà un monitoraggio accurato delle attività degli affitti brevi, identificando rapidamente eventuali discrepanze tra le proprietà registrate, le dichiarazioni dei redditi degli host e quanto comunicato dalle piattaforme attraverso gli obblighi stabiliti dalla Dac 7 (direttiva (UE) 2021/514). Lo scambio automatico introdotto dalla Dac 7 prevede che le piattaforme comunichino informazioni connesse, tra l’altro, allo svolgimento delle attività di locazione di beni immobili in relazione agli host residenti in Italia o in un altro Stato membro dell’Unione europea o che forniscono servizi di locazione di beni immobili situati in Italia o in un altro Stato membro.
L'implementazione del CIN e della Bdsr comporta una serie di sfide tecniche, principalmente legate all'interoperabilità dei sistemi regionali con la nuova piattaforma nazionale. Le regioni italiane, che hanno sviluppato regolamenti e sistemi di gestione dei dati diversi, devono ora armonizzare questi sistemi per garantire un flusso continuo e preciso di informazioni. Attualmente, non esiste una migrazione automatica dei codici regionali verso il nuovo sistema nazionale. La fase sperimentale, in corso da giugno 2024, partita da Puglia e poi Veneto, è servita proprio a testare e perfezionare l’integrazione.
Oltre al CIN, il Decreto Anticipi ha introdotto nuovi standard di sicurezza per le strutture ricettive. Tutti gli alloggi destinati a locazioni brevi devono essere equipaggiati con rilevatori di gas combustibili, monossido di carbonio, rilevatori di fumo e estintori portatili. Questi requisiti sono obbligatori per tutte le forme di gestione, sia imprenditoriale che non imprenditoriale.
La Corte dei Conti, nella relazione sul rendiconto generale dello Stato pubblicata il 27 giugno scorso, ha evidenziato che, in via sperimentale nel 2023, è stato avviato un controllo dell’Agenzia delle Entrate per intercettare i contribuenti che hanno comunicato dati relativi alla presenza di persone alloggiate presso case o strutture ricettive, ma hanno omesso di dichiarare i relativi proventi a partire dall’anno d’imposta 2020.
L’amministrazione finanziaria potrà contare sulla banca dati dal ministero del turismo, che contiene tutti i dati delle strutture ricettive presenti sul territorio, ma anche sui dati forniti dal ministero dell’interno con i riferimenti anagrafici degli alloggiati nelle strutture, e sulle comunicazioni trasmesse dagli intermediari immobiliari. Questi strumenti forniscono informazioni complementari: la prima banca dati censisce le strutture, la seconda riporta il numero degli occupanti per immobile, e la terza il valore dei redditi generati.
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