Agenti immobiliari, il compenso può svanire

di Pagine a cura di Gianfranco Di Rago 12/08/2019 07:36

Agenti immobiliari, il compenso può svanire

Non spetta la provvigione all'agente immobiliare ove la licenza necessaria per l'avvio dell'attività commerciale non venga concessa. Se, infatti, le parti abbiano subordinato l'efficacia del contratto di locazione all'effettivo rilascio delle autorizzazioni pubbliche, il diritto del mediatore al compenso sorge soltanto con l'avveramento della condizione. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella recentissima ordinanza n. 20192 del 25 luglio 2019.

Il caso concreto. Nella specie la Corte d'appello di Perugia, in parziale accoglimento dell'impugnazione proposta avverso una sentenza della sezione distaccata del tribunale di Foligno, aveva condannato i titolari di un'agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione incassata per l'opera di mediazione prestata nell'ambito di una locazione commerciale, mentre aveva confermato il rigetto della domanda di restituzione dell'ulteriore importo di denaro che il promittente conduttore aveva consegnato ai mediatori come deposito cauzionale.

I giudici di appello avevano osservato che tra le parti si era concluso un contratto di locazione sottoposto a condizione sospensiva. Queste ultime, infatti, si erano espressamente accordate nel senso di ritenere che l'efficacia del contratto fosse subordinata all'effettivo rilascio delle licenze necessarie per svolgere l'attività di pub, circostanza che non si era però verificata. Di conseguenza, secondo la Corte umbra, doveva ritenersi che, nonostante il perfezionamento del contratto di locazione, il diritto alla provvigione non fosse affatto sorto in favore dell'agenzia immobiliare, di modo che quest'ultima andava condannata alla restituzione della somma a tale titolo incassata. Al contrario, i giudici di appello avevano ritenuto che la restituzione della somma consegnata al mediatore a titolo di deposito cauzionale andasse domandata alla proprietà dell'immobile in questione, non essendovi alcuna ragione per ritenere sussistente un obbligo del primo di trattenere tale importo per consegnarlo al locatore soltanto in caso di avveramento della condizione sospensiva.

Contro tale sentenza il promittente conduttore aveva quindi depositato ricorso in Cassazione, dolendosi della mancata condanna degli agenti immobiliari alla restituzione della somma anticipata a titolo di deposito cauzionale. Infatti, secondo il ricorrente, una volta accertato che il contratto era sottoposto a condizione, la Corte d'appello non avrebbe potuto ritenere corretta la consegna di tale somma, da parte dell'agenzia immobiliare, alla società proprietaria dell'immobile, così come aveva ritenuto che i mediatori non potessero incassare quanto loro consegnato a titolo di provvigione.

Quando sorge il diritto del mediatore. Il primo comma dell'art. 1755 c.c. dispone espressamente che il diritto del mediatore alla provvigione da ciascuna delle parti sorge soltanto allorché le stesse, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un determinato affare. Come chiarito dalla giurisprudenza, anche solo la stipula di un contratto preliminare vale a radicare il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare, anche nel caso in cui a questo non segua poi il negozio definitivo. La predetta disposizione può però essere derogata dalle parti, le quali potrebbero quindi pattuire che la semplice stipula del preliminare non comporti il diritto alla provvigione, maturando così quest'ultimo soltanto con l'accordo definitivo.

La conclusione dell'affare non è però condizione sufficiente per la maturazione del diritto al compenso. La disposizione sopra ricordata, infatti, richiede anche che l'attività del mediatore sia stata anche causalmente rilevante nel raggiungimento dell'accordo tra le parti. L'attività dell'agente immobiliare, in altri termini, deve essere tale che senza di essa l'accordo non si sarebbe raggiunto. Non è necessario che si tratti dell'unica causa determinante della conclusione dell'affare, poiché nel caso concreto vi potrebbero essere state anche ulteriori cause concorrenti. L'importante, come chiarito dalla giurisprudenza, è che l'intervento del mediatore, per quanto inserito in una catena di più circostanze causali, sia stato tale che, senza di esso, la conclusione del contratto non sarebbe avvenuta.

Esempio classico è quello in cui nella trattazione dell'affare si siano succeduti nel tempo più mediatori. Nulla vieta, infatti, che il contratto possa considerarsi concluso per effetto dell'attività di più soggetti, a condizione che l'attività di ciascuno di essi sia stata effettivamente determinante ai fini della conclusione dell'affare.

Vale infine la pena di ricordare che il contratto di mediazione in tanto può ritenersi sussistente in quanto le parti intermediate siano consapevoli dell'intervento del terzo e ne abbiano accettato, espressamente o implicitamente, l'attività. Di conseguenza non può parlarsi di diritto al compenso ove il mediatore abbia taciuto o dissimulato la sua qualità (o non fosse comunque in possesso dei requisiti per legge necessari per svolgere tale attività).

La decisione della Suprema corte. La seconda sezione civile della Corte di cassazione ha quindi respinto il motivo di ricorso in precedenza indicato.

I supremi giudici hanno infatti avuto modo di evidenziare, in primo luogo, come nell'applicazione del disposto di cui all'art. 1755 c.c. sopra ricordato debba aversi riguardo anche a quanto previsto dal successivo art. 1757, comma 1, c.c., in base al quale il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione sospensiva apposta al contratto.

Trattasi di un'applicazione particolare del disposto di cui all'art. 1353 c.c., in base al quale le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione di un contratto a un avvenimento futuro e incerto. Nella specie, infatti, il promissario conduttore aveva espressamente pattuito che il contratto di locazione sarebbe stato efficace soltanto ove fosse stato possibile ottenere le licenze necessarie per adibire l'immobile a pub ed esercitarvi la relativa attività. Ora, facendo applicazione di tale principio in ambito di mediazione immobiliare, il legislatore ha dunque ritenuto che il diritto alla provvigione non possa sorgere in un momento in cui il contratto (l'affare) intermediato non sia ancora efficace, in attesa del verificarsi di un evento consensualmente indicato dalle parti messe in relazione tra di loro. Infatti, soltanto nel caso in cui tale evento si compia il contratto sarà produttivo di diritti e obblighi per le parti e l'affare intermediato potrà ritenersi concluso. Di conseguenza, soltanto in questo momento potrà dirsi sorto il diritto del mediatore al pagamento della provvigione.

La Suprema corte non ha quindi rinvenuto alcuna contraddizione nell'operato della Corte d'appello che, pur avendo accertato la ricorrenza nel contratto di una condizione sospensiva, non aveva condannato l'agenzia immobiliare alla restituzione del deposito cauzionale da questi versato al proprietario dell'immobile. Infatti, mentre l'insussistenza del diritto al compenso da parte del mediatore appariva motivata dal richiamato art. 1757, comma 1, c.c., l'insussistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei mediatori convenuti in giudizio era stata giustificata in base al rilievo che il contratto di locazione, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti e che non risultava dimostrata alcuna ragione tale da pretendere che questi ultimi trattenessero il deposito cauzionale e lo consegnassero al locatore solo al momento dell'avveramento della condizione sospensiva.

D'altra parte l'art. 1357 c.c., nel disciplinare gli effetti degli atti di disposizione compiuti dalle parti in pendenza della condizione sospensiva, prevede espressamente che chi abbia un diritto subordinato a una condizione possa disporne in pendenza di questa, ma che gli effetti di ogni atto di disposizione siano subordinati a essa.

Di qui la necessità di richiedere direttamente al proprietario dell'immobile la restituzione della somma incassata a tale titolo.

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